Le marché immobilier roumain connaît depuis plusieurs années une progression rapide, portée par la hausse des revenus, par le crédit et par une forte demande urbaine. Bucarest concentre les volumes, mais Cluj-Napoca affiche les prix les plus élevés du pays. Les ressortissants de l'Union européenne achètent librement un logement, la seule restriction sérieuse portant sur les terrains agricoles.
La capitale reste le premier marché national. En juin 2026, le mètre carré s'y négociait autour de 2 636 euros dans le neuf, en hausse de 21 % sur un an, et de 2 259 euros dans l'ancien, avec une progression de 10 %. Les programmes récents se concentrent au nord et à l'ouest, le long des axes desservis par le métro.
Cluj-Napoca dépasse la capitale, avec des appartements neufs proches de 3 500 euros le mètre carré et un marché ancien autour de 3 300 euros. Brasov s'établissait à 2 246 euros dans l'ancien et Timisoara à 1 918 euros, en progression respective de 6 et 11 % sur un an. À l'échelle nationale, la hausse atteignait 14,9 % en décembre 2025, soit 5,8 % une fois l'inflation déduite.
Un citoyen de l'Union européenne acquiert un appartement ou une maison dans les mêmes conditions qu'un Roumain. Les terrains relèvent d'un régime distinct, hérité du traité d'adhésion, et l'acquisition de terres agricoles obéit à des conditions particulières, notamment un droit de préemption au bénéfice des voisins, des fermiers et de l'État.
Le rendement locatif brut moyen s'élevait à 5,87 % au troisième trimestre 2026, avec de fortes disparités, de 4,56 % à Cluj-Napoca à 7,69 % à Galati. À Bucarest, les quartiers de Dorobanti, Primaverii et Cotroceni attirent les expatriés, tandis que Militari, Berceni et Titan proposent des loyers plus accessibles.
La transaction passe obligatoirement devant notaire, dont les honoraires s'ajoutent aux droits d'inscription au registre foncier et à la commission d'agence. La taxe foncière annuelle demeure modérée au regard des standards français. Les revenus locatifs relèvent du taux forfaitaire de 10 % en vigueur pour l'impôt sur le revenu depuis 2018.
Les grandes enseignes internationales opèrent surtout sur l'immobilier d'entreprise, tandis que les particuliers passent par des agences locales et par des portails d'annonces très fréquentés. Le recours à un avocat roumain reste courant pour vérifier le titre de propriété, dont l'historique se révèle parfois complexe en raison des restitutions consécutives aux nationalisations communistes.